En estos momentos, y tras más de 25 años, Uruguay se encuentra discutiendo una nueva reforma de su sistema jubilatorio. En tal sentido, se creó una Comisión de Expertos en Seguridad Social que acaba de entregar un informe con varias recomendaciones. Las mismas servirán de insumo para los legisladores que elaboren la nueva normativa.
Pero una cosa es clara. A medida que las personas viven más, y más allá de lo que la reforma termine estableciendo, sostener el nivel de vida luego de jubilarse es un desafío para la mayoría de los pasivos. Veamos como la nuda propiedad y el usufructo, dos términos que quizás hayas escuchado si cursaste alguna vez clases de “Derecho Civil”, pueden usarse para complementar los ingresos en esa etapa de la vida.
Nuda Propiedad y Usufructo
La propiedad de un inmueble se puede dividir en nuda propiedad y usufructo. Son dos derechos diferentes que recaen sobre un mismo inmueble.
La nuda propiedad es el derecho a ser propietario de un inmueble, pero sin la posibilidad de usufructuarlo (es decir, de usarlo). Se llama nudo propietario a la persona titular de ese derecho. El usufructo es el derecho a utilizar y disfrutar un inmueble que pertenece a un nudo propietario.
Usualmente, cuando alguien compra un inmueble adquiere lo que se conoce como plena propiedad, figura en la cual coincide en una misma persona tanto nudo propietario como usufructuario.
¿Pero a qué viene todo esto? Ya lo vemos.
Una oportunidad para complementar y/o liberar ingresos
Un pleno propietario puede generarse un flujo de ingresos (puntual o vitalicio) vendiendo la nuda propiedad y quedándose con el usufructo del inmueble. De esta forma, se asegura su uso, al tiempo que recibe una compensación económica. En el caso de un adulto mayor, puede volverse un interesante complemento a su jubilación.
¿Cuánto se recibe por la venta de una nuda propiedad? Depende principalmente del plazo de usufructo acordado. A mayor plazo, menor el monto recibido (esto es, estará más distante del precio de mercado). Además del ingreso por la venta, esto conlleva un alivio no menor en materia de gastos fijos, que pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario (contribución inmobiliaria, impuesto de primaria, cierta porción de gastos comunes, etc).
Alternativamente, consideremos el caso de un pleno propietario que quiere vender su inmueble (le quedó “grande“ para sus necesidades) y no tiene herederos. No le hace sentido comprar uno nuevo adquiriendo la plena propiedad, sino solamente el usufructo. Esto también es posible y, dependiendo del plazo del acordado, puede resultar en una importante liberación de dinero para destinar a otros fines.
Una alternativa de inversión para adquirir inmuebles a mitad de precio
En paralelo, tenemos a la otra parte involucrada en la transacción, el comprador/inversor de la nuda propiedad. Este mecanismo le permite acceder a un inmueble a un precio inferior al de mercado. Dependiendo del plazo de usufructo, la reducción del precio de compra respecto del valor de mercado puede llegar a ser de hasta un 60%.
Transcurrido el tiempo acordado, o ante el fallecimiento del usufructuario, el comprador pasa a tener la plena propiedad del inmueble. Vale la pena puntualizar que el comprador de una nuda propiedad puede venderla antes de que finalice el plazo acordado para el usufructo, son independientes.
¿Cómo implementarlo? Dos alternativas nacionales
Hay dos empresas uruguayas que han incursionado en este rubro, NudaProp y Garantis.
NudaProp, creada en 2017, oficia de nexo entre propietarios e inversores. Han desarrollado una metodología para el cálculo de la nuda propiedad en función del tipo de usufructo (vitalicio o temporal), la modalidad de financiamiento y las tasas de interés vigentes. Lo anterior arroja un precio sugerido, pero es el propietario quien tiene la última palabra.
De acuerdo a lo que indica NudaProp en su web, las publicaciones son gratuitas y no cobran honorarios al vendedor de la nuda propiedad. Desde su inicio, NudaProp ya ha realizado más de 40 ventas. Si bien la gran mayoría de las publicaciones refieren a la venta de nudas propiedades, también se encuentran avisos con ventas de usufructos.
Por otro lado está Garantis, una empresa respaldada por la inmobiliaria ACSA y el Banco de Seguros del Estado (BSE). Cuentan con tres productos: “Renta Vitalicia”, “Dinero Ahora” e “Inmueble Vitalicio”.
Bajo la modalidad “Renta Vitalicia“, el vendedor de la nuda propiedad recibe una renta mensual de por vida pagada por el BSE, manteniendo el usufructo del inmueble. Garantis contrata al BSE, quien sirve la renta en forma directa al vendedor. Esto es una diferencia con NudaProp, donde quién paga la renta vitalicia es un particular, o un grupo de particulares. En el producto “Dinero Ahora“, tal cual lo indica su nombre, se recibe el importe por la venta de la nuda propiedad en un único pago. Por otro lado, a través de “Inmueble Vitalicio“, Garantis ofrece la posibilidad de comprar el usufructo de un inmueble a estrenar por un precio inferior al de mercado.
muy interesante!